So funktioniert ein Hauskauf

Schon mal ein Haus gekauft? Manche machen es nie, manche öfters und manche nur einmal: ein Haus kaufen. Anders als der Einkauf im Supermarkt etwas fern von jeder Routine, daher fragen sich viele vermutlich, was da alles auf sie zukommt und wie es grob abläuft.

In groben Zügen folgt der Kauf eines Hauses folgenden Schritten.

Euer finanzieller Spielraum

Wie viel Einkommen habt ihr zur Verfügung. Beachtet dabei, dass Geldzahlungen wie Kindergeld nicht dazu zählen oder zählen sollten, den diese stehen ja vielleicht in einigen Jahren nicht mehr zu Verfügung.
Welches Eigenkapital ist vorhanden? Was sind Eure typischen monatlichen Aufwendungen (Leben, Versicherungen, Auto, Kinder…), was zahlt ihr jetzt z. B. für Miete und was bliebt eigentlich übrig? Basierend darauf und auf Basis der Laufzeit könnt ihr verschiedene Szenarien mit Online-Kreditrechnern durchspielen, sodass ihr eine ungefähre Idee bekommt, wie viel Haus ihr euch leisten könnt.
Nun kann man schon mal vorsichtig den Markt sondieren, welche Häuser der Markt für eure Möglichkeiten eigentlich hergibt.

Der Kredit von der Bank – der erste Termin

In der Regel braucht ihr einen Kredit, also solltet ihr einen Termin mit eurer Bank vereinbaren. Diese wird auf Basis eurer Situation euch in etwa sagen können, welchen Kredit ihr unter Umständen bekommen könnt. Auf Basis von Einkommensteuerbescheid und/oder Lohnsteuerbescheid, Eigenkapitalnaschweisen sowie natürlich unter Berücksichtigung eures Kontoratings / Schufa-Scoring etc. solltet ihr euch schon mal eine zunächst unverbindliche Kreditzusage einholen. Unverbindlich, denn die Bank prüft ja nicht nur das Einkommen, sondern auch das Objekt und das habt ihr ja vielleicht noch nicht.

Es macht durchaus Sinn erst eure Kreditwürdigkeit und den Kreditrahmen überprüfen zu lassen, denn im Falle einer Absage spart ihr euch viel Zeit für die Suche nach einem vielleicht nicht finanzierbaren Objekt. Im Falle einer Absage lohnt aber auch der Gang zu einer weiteren Bank, denn Banken haben z. B. ganz unterschiedlich angesetzte Pauschalen für Lebenshaltungskosten.

Immobilie suchen

Habt ihr eine gewisse Kreditzusage, dann nix wie los. Diverse Online-Plattformen laden zur Suche ein, genauso wie diverse Direktseiten von Maklern oder auch Kleinanzeigen-Portale wie eBay. Nicht alles steht im Internet, manchmal lohnt es auch die Straßen des Wunschortes mit dem Auto abzufahren, denn wenn es auch in Deutschland nicht ganz so beliebt ist, so gibt es doch Objekte mit dem Schild „For Sale“, die man im Internet nicht findet.

Habt ihr ein oder mehrere Objekte gefunden, so solltet ihr Termine vereinbaren, entweder mit dem Eigentümer oder dem Makler, je nachdem wie der Verkauf erfolgt. Normale Alltagskleidung ist hier angesagt und auch eine Taschenlampe ist ein wertvolles Tool, wenn es z. B. in den Keller oder aufs Dach geht. Ein Makler hat den Nachteil, dass er meist dem Käufer Geld kostet, so um die 6% des Kaufpreises, aber hat den Vorteil, dass er bei der Beschaffung von Dokumenten hilfreich sein kann.

Bei der Besichtigung eurer Wunsch-Immobilie

Neben dem Auge ist auch die Nase ein wichtiges Werkzeug: riecht es muffig oder seltsam? Wenn ja, warum? Fragt nach Verkaufsgründen und generell so viel wie möglich zum Objekt und seiner Geschichte. Versucht euch immer vorzustellen, wie das Objekt aussehen würde, wenn ihr es später gestaltet und lasst euch nicht von der aktuellen Ausstattung abschrecken. Vielleicht mögt ihr die Fliesen im Bad nicht, aber wenn der Rest stimmt, dann kann man diese ja später ändern. Ein begrenztes Budget führt nach einigen Objektbesuchen ohnehin meist zu einem gewissen Realismus.

Immobilie gefunden: wieder zur Bank

Hab ihr ein Wunschobjekt gefunden, so solltet ihr nicht zögern. Immobilie, wenn möglich reservieren lassen und neuen Banktermin vereinbaren. Diese möchte gerne auf jeden Fall sehen:

  • Objektbilder innen und außen
  • Liegenschaftsverzeichnis
  • Grundbucheinträge
  • Oft den Nachweis der Wohngebäudeversicherung / Brandversicherung.

Ein Makler, Eigentümer oder eure Bank hilft bei der Beschaffung der Dokumente.

Wenn die Bank keine Einwände hat und eure Bonität erfolgreich geprüft ist, dann wird die Bank, wenn nicht schon gesehen ein für euch passendes Finanzierungskonzept ausarbeiten oder anpassen. Viele Papiere und viele Unterschriften und am Ende hoffentlich die Finanzierungsbestätigung, denn generell gilt: ohne diese nichts unterschreiben.

Der Notar

Nächster Schritt Notartermin. Hier wird man sich schon vorab nach euren Wünschen und die des Verkäufers erkundigen und einen Vorabentwurf euch zustellen. Klappt und passt alles kommt dann der Termin und die Unterschrift, scheut euch nicht zu fragen, wenn etwas offen ist oder ihr etwas nicht versteht. Mit der Unterschrift wird dann natürlich auch der Kaufpreis fällig genauso wie die Nebenkosten wie Notar, eventuell Makler, auf jeden Fall Grunderwerbssteuer, je nach Umfang 10-15% des Kaupreises.
Eure Bank wird dies aber bei der Finanzierung schon mit euch besprochen haben. Manchmal bekommt man den Schlüssel schon vor dem Notartermin nach Vorlage der Finanzierungsbestätigung. Hier würde ich aber empfehlen von größeren Umbauarbeiten vor dem Notartermin abzusehen und es bei einfachen Dingen zu belassen.

haus kaufenNatürlich ist dieser Verlauf stark vereinfacht und berücksichtigt keineswegs alle Aspekte, er zeigt aber die groben Abläufe auf. Tatsächlich gibt es viele Dinge zu beachten beim Hauskauf wie etwa die Frage, ob ein Objekt unter Denkmalschutz steht, ob die Heizungsanlage entsprechend des Energieeinsparungsgesetzes vom Käufer in 2 Jahren erneuert werden muss oder nicht (hängt vom Alter der Anlage ab), ob irgendwelche Erschließungskosten der Gemeinde anstehen und so weiter.
Daher: informieren und fragen, wann immer ihr könnt. Dennoch ist der Kauf eines Hauses auch kein Hexenwerk, es muss halt nur überlegt vorgegangen werden, lasst euch daher auch nie unter Druck setzen, weder vom Makler, Eigentümer, noch von euch selbst.

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